Bornage d’un terrain : à quoi il sert, qui le fait et qui le paie

Plan cadastral et bornage

Le plan cadastral a été conçu pour identifier les propriétés à des fins fiscales. Dans une réponse publiée au Journal officiel le 20 juin 2006, le ministère de l’Économie rappelle qu’il ne garantit ni la superficie d’un terrain ni l’identité de son propriétaire, et que sa valeur juridique sur ces points se limite à celle d’un « indice réfutable ». Les actes de vente doivent pourtant désigner chaque bien par sa section et son numéro de plan, en application de l’article 870 du code général des impôts.

Le bornage établit la limite de propriété elle-même. Il est fait contradictoirement, en présence des voisins, et s’appuie sur les titres de propriété et l’examen des lieux.

La surface affichée sur la fiche OpenParcels est la contenance cadastrale, celle que publie l’administration fiscale. Elle peut différer de la surface bornée. Pour connaître la surface réelle d’un terrain, il faut une mesure faite par un géomètre-expert, lors d’un bornage ou d’un arpentage.

Ce que prévoit l’article 646 du code civil

L’article 646 tient en deux phrases, en vigueur depuis le 21 mars 1804 : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. »

La demande peut venir du propriétaire, de l’usufruitier, du nu-propriétaire ou d’un héritier. L’action en bornage n’a pas de délai de prescription : elle peut être engagée à tout moment, sauf si un bornage définitif existe déjà. Elle ne vise que des terrains privés voisins. La limite avec une voie publique relève d’une autre procédure, l’alignement individuel.

Le géomètre-expert, seul habilité à fixer les limites

La loi n° 46-942 du 7 mai 1946 confie au géomètre-expert les études et travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers, dont les plans de bornage et de délimitation (article 1er, 1°). Il les réalise en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle.

L’article 2 de la même loi réserve ces travaux aux géomètres-experts inscrits à l’Ordre. Seuls les services publics en sont dispensés, pour les travaux qui leur incombent.

Le bornage amiable et son procès-verbal

Une fois le voisin informé, le géomètre-expert se rend sur place, examine les titres de propriété des deux terrains, détermine la limite et pose les bornes. Il rédige ensuite un procès-verbal de bornage accompagné d’un plan, que chaque propriétaire signe.

Ne signez que si vous êtes d’accord avec le contenu. Après signature, le procès-verbal ne peut plus être contesté, et un juge ne peut pas ordonner un nouveau bornage de la même limite. Le géomètre-expert conserve le procès-verbal et le plan dans ses archives, et le notaire les annexe souvent à l’acte de vente.

Le bornage judiciaire

Si le voisin refuse ou si les deux parties ne s’entendent pas sur la limite, l’affaire relève du tribunal judiciaire du lieu où se trouve le terrain (article R211-3-4 du code de l’organisation judiciaire). Avant de le saisir, il faut tenter de régler le litige à l’amiable, par une conciliation, une médiation ou une procédure participative, au choix des parties. Sans cette tentative, le juge peut déclarer la demande irrecevable (article 750-1 du code de procédure civile).

Le conciliateur de justice intervient gratuitement. La médiation est payante, et la procédure participative se fait avec un avocat. Devant le tribunal, le juge désigne un géomètre-expert pour fixer la limite, puis rend un jugement que chaque partie reçoit et doit conserver.

Le bornage obligatoire dans les lotissements

L’article L115-4 du code de l’urbanisme vise la vente d’un terrain sur lequel l’acquéreur veut construire un logement, ou un local mixte d’habitation et professionnel. Lorsque ce terrain est un lot de lotissement, une parcelle issue d’une division faite par l’aménageur dans une zone d’aménagement concerté, ou issue d’un remembrement par une association foncière urbaine, la promesse ou le contrat de vente doit reprendre le descriptif du terrain résultant du bornage.

Si cette mention manque, l’acquéreur, ou le bénéficiaire d’une promesse de vente, peut demander la nullité jusqu’à un mois après la signature de l’acte authentique (article L115-5). La signature d’un acte authentique qui contient la mention éteint ce droit pour la promesse ou le contrat qui l’a précédé.