Diviser son terrain pour vendre un lot à bâtir : démarches et fiscalité

Ce que la loi appelle un lotissement

L’article L442-1 du code de l’urbanisme définit le lotissement comme la division, en propriété ou en jouissance, d’une ou de plusieurs unités foncières contiguës pour créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Un seul lot suffit : vendre le fond de votre jardin à quelqu’un qui veut y construire forme donc un lotissement. La partie où se trouve votre maison peut être incluse dans le périmètre du lotissement ou laissée en dehors (article L442-1-2).

L’article R442-1 retire plusieurs divisions de cette définition. Elles ne demandent alors ni déclaration préalable ni permis d’aménager. Deux cas concernent souvent les particuliers : le détachement d’une partie bâtie que l’on ne démolit pas, et le détachement d’une bande de terrain rattachée à la propriété voisine. Les autres cas visent les zones d’aménagement concerté, les remembrements, les expropriations et les terrains réservés acquis par une collectivité.

Une division sans projet de construction ne demande en principe aucune formalité d’urbanisme. Il existe une exception : dans les zones que le conseil municipal a délimitées pour protéger un site, des milieux naturels ou un paysage (article L115-3), toute division volontaire passe par une déclaration préalable, et la mairie peut s’y opposer.

Déclaration préalable ou permis d’aménager

L’article L442-3 soumet à déclaration préalable tous les lotissements qui ne relèvent pas du permis d’aménager. Depuis le décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026, l’article R421-19 réserve le permis d’aménager aux lotissements qui créent ou aménagent des voies, espaces ou équipements communs à plusieurs lots à bâtir, propres au lotissement et dont la réalisation est à la charge du lotisseur.

Avant cette réforme, un lotissement situé dans un site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique ou dans un site classé demandait lui aussi un permis d’aménager. Ce critère a disparu pour les demandes déposées à compter du deuxième mois suivant la publication du décret au Journal officiel du 28 juillet 2026. Des fiches pratiques rédigées avant cette date décrivent encore l’ancienne règle.

Détacher un lot qui donne directement sur la rue relève de la déclaration préalable. Créer à vos frais une allée partagée pour desservir deux lots à bâtir à l’arrière de votre maison relève du permis d’aménager.

Géomètre, bornage et nouveau numéro cadastral

Le bornage fixe sur le terrain la limite entre deux propriétés et la matérialise par des bornes. Le géomètre-expert dresse un procès-verbal que les voisins signent s’ils sont d’accord ; une fois signé, il ne peut plus être contesté. Pour un lot de lotissement, la promesse et l’acte de vente doivent indiquer que la description du terrain résulte d’un bornage (article L115-4).

Le géomètre établit aussi le document d’arpentage, appelé document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC). Il le remet au service du cadastre, qui le vérifie et attribue les numéros des parcelles issues de la division. Ces nouvelles références entrent dans la documentation cadastrale après la publication de l’acte au service de la publicité foncière. Si vous gardez toutes les parcelles, cette publication n’est pas obligatoire.

Les règles du PLU qui s’appliquent au lot

Le lot détaché doit pouvoir accueillir une construction conforme au règlement de sa zone : recul par rapport à la rue et aux limites, emprise au sol, hauteur, stationnement, accès et réseaux. Regardez aussi l’effet de la nouvelle limite sur votre maison : une règle de recul ou d’emprise peut rendre une future extension plus difficile sur le lot que vous gardez.

Selon l’article R151-21, dans un lotissement, les règles du PLU s’apprécient sur l’ensemble du projet, sauf si le règlement du PLU s’y oppose. Dans ce second cas, chaque lot doit respecter les règles à lui seul. Si l’accès ou les réseaux du lot passent par la parcelle que vous conservez, prévoyez une servitude avec le notaire.

L’impôt sur la plus-value

La vente de la résidence principale est exonérée, avec ses dépendances immédiates et nécessaires cédées en même temps. L’administration fiscale précise que les terrains vendus comme terrains à bâtir ne peuvent jamais être considérés comme de telles dépendances (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 340). Le lot détaché de votre jardin est donc imposable, qu’il soit vendu seul ou avec la maison.

La plus-value est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, après un abattement qui augmente avec la durée de détention. Au-delà de 22 ans, l’impôt sur le revenu n’est plus dû ; au-delà de 30 ans, les prélèvements sociaux non plus. La surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € ne vise pas les terrains à bâtir.

Certaines ventes restent exonérées : un prix inférieur ou égal à 15 000 €, une vente à un organisme de logement social ou à un opérateur qui s’engage à y construire des logements sociaux, jusqu’au 31 décembre 2027, ou un vendeur retraité ou titulaire d’une carte d’invalidité dont le revenu fiscal de référence reste sous un plafond et qui n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière.

Le droit de préemption de la commune

Une commune dotée d’un PLU peut instituer par délibération un droit de préemption urbain sur tout ou partie de ses zones urbaines et à urbaniser (article L211-1). Si votre terrain s’y trouve, le propriétaire adresse à la mairie, avant la vente, une déclaration d’intention d’aliéner qui indique le prix et les conditions (article L213-2). Une vente conclue sans cette déclaration est nulle, et la mairie peut en demander l’annulation pendant cinq ans après la publication de l’acte.

La commune a deux mois à partir de la réception pour répondre, et son silence vaut renonciation. Elle peut demander une seule fois des documents ou une visite : le délai est suspendu, puis reprend, avec au moins un mois pour décider. Si elle propose un prix plus bas, vous avez deux mois pour l’accepter ou maintenir votre prix ; dans ce dernier cas, le juge de l’expropriation peut être saisi pour le fixer.