Frais de notaire d’un terrain à bâtir : calcul 2026 et étapes de la vente

Les droits de mutation, fixés par chaque département

La vente d’un terrain par un particulier n’est pas soumise à la TVA. L’acheteur paie les droits de mutation à titre onéreux, que le notaire collecte. La part principale revient au département : l’article 1594 D du code général des impôts fixe un taux de 3,80 % que chaque conseil départemental peut porter de 1,20 % à 4,50 %. L’article 116 de la loi de finances pour 2025 permet de dépasser ce plafond, jusqu’à 5 %, pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028.

Le tableau publié par la DGFiP pour le 1er juin 2026 compte 88 départements et collectivités au taux de 5 %. Onze appliquent 4,50 % : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe et Mayotte. L’Indre reste à 3,80 %. S’y ajoutent une taxe additionnelle communale de 1,20 % du prix et des frais d’assiette et de recouvrement égaux à 2,37 % de la part départementale. Le total représente 6,32 % du prix au taux de 5 %, 5,81 % à 4,50 % et 5,09 % à 3,80 %.

La hausse à 5 % ne s’applique pas quand le bien constitue la première propriété de l’acquéreur et devient sa résidence principale. Est considérée comme primo-accédante la personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans précédant l’achat. La doctrine fiscale vise le bien destiné à la résidence principale et ne traite pas le cas d’un terrain nu sur lequel la maison reste à construire : faites confirmer par le notaire le taux qu’il retiendra.

Terrain vendu par un lotisseur ou un aménageur : la TVA

Un lotisseur, un aménageur ou un promoteur vend en tant qu’assujetti à la TVA. La cession d’un terrain à bâtir est alors soumise à la TVA de plein droit, que l’acheteur soit un professionnel ou un particulier, au taux de 20 % dans la plupart des cas. Elle porte sur le prix total. Si le vendeur a lui-même acheté le terrain sans pouvoir déduire de TVA, elle se calcule seulement sur sa marge (article 268 du CGI).

Avec une TVA sur le prix total, l’article 1594 F quinquies du CGI remplace les droits départementaux par un taux réduit de 0,70 %, et la taxe communale n’est pas due. Le prélèvement de l’État porte la charge à 0,71 % du prix, selon impots.gouv.fr. Avec une TVA sur la marge, les droits ordinaires restent dus. Avant de signer, demandez au vendeur lequel des deux régimes il applique.

L’émolument du notaire et les autres frais

Le notaire est rémunéré pour la vente par un émolument proportionnel au prix, fixé par l’article A444-91 du code de commerce et identique dans toutes les études. En métropole, le barème est de 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 € et 0,799 % au-delà. La TVA s’y ajoute : 20 % en métropole, 8,5 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, aucune en Guyane et à Mayotte. Les taux du barème sont plus élevés outre-mer.

La contribution de sécurité immobilière accompagne la publication de l’acte au service de la publicité foncière : 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 € (articles 881 K et 881 M du CGI). Le décompte du notaire comprend enfin les débours, sommes qu’il avance pour obtenir les pièces du dossier, et la rémunération des formalités qu’il accomplit. Ces montants varient d’un dossier à l’autre.

Exemple chiffré : 80 000 € pour un terrain vendu par un particulier

Prenons un département au taux de 5 % et un acheteur qui ne relève pas de l’exception des primo-accédants. La part départementale s’élève à 4 000 €, les frais d’assiette à 94,80 € (2,37 % de 4 000 €) et la taxe communale à 960 €, soit 5 054,80 € de droits. La contribution de sécurité immobilière ajoute 80 €.

L’émolument se calcule par tranches : 251,55 € sur les 6 500 premiers euros, 167,58 € de 6 500 à 17 000 €, 457,52 € de 17 000 à 60 000 € et 159,80 € sur les 20 000 € restants. Il totalise 1 036,45 € hors taxe, soit 1 243,74 € avec la TVA de 20 %.

L’ensemble atteint 6 378,54 €, près de 8 % du prix, avant débours, formalités et arrondis. Au taux de 4,50 %, les droits passent à 4 645,32 € et le total à 5 969,06 €.

De l’offre à l’avant-contrat

L’article 1583 du code civil tient la vente pour parfaite dès que les parties s’accordent sur la chose et le prix. Une offre écrite que le vendeur accepte peut donc déjà engager les deux parties. La négociation se conclut d’ordinaire par un avant-contrat : une promesse unilatérale de vente, où le vendeur s’engage et l’acheteur dispose d’une option pendant un délai fixé, ou un compromis, où chacun s’engage.

L’avant-contrat énumère des conditions suspensives. Si l’une d’elles ne se réalise pas dans le délai prévu, la vente ne se fait pas. Dès que l’acte mentionne un financement par emprunt, la condition d’obtention du prêt est imposée par la loi, pour une durée d’au moins un mois (article L313-41 du code de la consommation). Les autres se négocient : obtention du permis de construire pour le projet, conclusions d’une étude de sol, absence de servitude qui empêcherait de bâtir.

Dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, le vendeur d’un terrain constructible fournit une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse ou, faute de promesse, à l’acte de vente (article L132-5 du code de la construction et de l’habitation). Pour les promesses et actes conclus depuis le 1er juillet 2026, le nouveau zonage officiel classe 55 % du territoire hexagonal dans ces zones. Quand l’acheteur veut y construire un logement, l’acte indique aussi si le descriptif du terrain résulte d’un bornage (article L115-4 du code de l’urbanisme).

Rétractation, préemption et acte authentique

L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation accorde dix jours de rétractation à l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation. Le 4 février 2016, la Cour de cassation a jugé que ce droit ne s’étend pas à la vente d’un terrain à bâtir, même quand l’acheteur a fait connaître son projet de maison. L’article L442-8 du code de l’urbanisme prévoit en revanche dix jours de rétractation sur la promesse de vente d’un lot signée avec un lotisseur, et le contrat de construction de la maison relève de l’article L271-1.

Si le terrain se trouve dans un périmètre où la commune dispose d’un droit de préemption, le notaire lui adresse une déclaration d’intention d’aliéner. Elle a deux mois pour se décider et son silence vaut renonciation (article L213-2 du code de l’urbanisme). Ce délai est suspendu quand elle demande des documents ou une visite du terrain.

Une fois les conditions réalisées et la préemption purgée, l’acte authentique est signé chez le notaire. L’acheteur verse le prix et les frais. Le notaire acquitte les droits et fait publier la vente au service de la publicité foncière.