Guides · Mis à jour le 26 octobre 2026
Zones U, AU, A et N du PLU : ce que chaque lettre permet de construire
En bref
Le PLU range chaque terrain dans l’une de quatre familles. En zone U, les réseaux existent et l’on peut en principe construire. En zone AU, le terrain est destiné à être urbanisé, parfois après une modification du PLU. En zones A et N, seuls quelques projets sont admis : bâtiments agricoles ou forestiers, extensions et annexes des maisons existantes. Seul un certificat d’urbanisme donne une réponse qui engage la mairie.
Savoir dans quelle zone se trouve un terrain
1. Trouver la parcelle
Cherchez l’adresse sur la carte OpenParcels et cliquez sur le terrain. La fiche donne la référence cadastrale (section et numéro) et la surface officielle.
2. Lire la zone
La fiche affiche le code de zone et son libellé tels qu’ils sont publiés sur le Géoportail de l’Urbanisme, avec un lien vers le règlement quand la commune le fournit.
3. Ouvrir le règlement de la zone
Le règlement écrit dit ce qui est autorisé, interdit ou soumis à conditions. Lisez aussi les plans des servitudes et des risques, qui sont des annexes du PLU.
4. Demander un certificat d’urbanisme
La demande est gratuite. La mairie répond en un mois pour un certificat d’information et en deux mois pour un certificat opérationnel, qui porte sur un projet précis. Le certificat est valable 18 mois et peut être prolongé d’un an si les règles n’ont pas changé.
Zone U : les secteurs déjà urbanisés
L’article R151-18 du code de l’urbanisme définit la zone U. On peut y classer les secteurs déjà urbanisés, ainsi que ceux où les équipements publics existants ou en cours de réalisation suffisent pour desservir de nouvelles constructions.
Un terrain en zone U n’est pas constructible sans condition. Le règlement de la zone fixe la hauteur, l’implantation par rapport aux voies et aux voisins, la part du terrain qui peut être bâtie. D’autres règles peuvent s’ajouter, comme une servitude ou un plan de prévention des risques.
Zone AU : les secteurs à urbaniser
Selon l’article R151-20, la zone AU regroupe les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation. Le texte distingue deux situations.
Si les voies et les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement en bordure de la zone suffisent, on peut construire lors d’une opération d’aménagement d’ensemble ou au fur et à mesure des équipements prévus par les orientations d’aménagement et de programmation. S’ils ne suffisent pas, l’ouverture de la zone attend une modification ou une révision du PLU. Le règlement de la commune indique dans quel cas se trouve le terrain.
Zone A : les terres agricoles
L’article R151-22 classe en zone A les secteurs à protéger pour le potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles, qu’ils soient équipés ou non.
L’article R151-23 liste ce qui peut y être autorisé : les constructions nécessaires à l’exploitation agricole, et les extensions, annexes et changements de destination de bâtiments existants dans les conditions des articles L151-11 à L151-13. Une maison neuve sans lien avec une exploitation n’en fait pas partie.
Zone N : les espaces naturels et forestiers
L’article R151-24 permet de classer en zone N un secteur pour l’une de cinq raisons : la qualité des sites et des paysages, une exploitation forestière, son caractère d’espace naturel, la préservation des ressources naturelles ou la prévention des risques, notamment l’expansion des crues.
Les constructions admises, listées à l’article R151-25, sont proches de celles de la zone A, avec en plus l’exploitation forestière.
Les lettres qui suivent
Après la lettre de la famille, chaque commune ajoute ses propres indices : UA, UB, 1AU, Ap, Nh. Leur sens n’est pas fixé par la loi. Il figure dans le règlement écrit du PLU. À Arc-et-Senans, par exemple, la zone Ap désigne des terres agricoles où les nouveaux bâtiments sont interdits pour des raisons de paysage ou d’écologie.
Une commune sans PLU peut avoir une carte communale, qui ne distingue que des secteurs constructibles et non constructibles.
Ce que montre OpenParcels
Trois parcelles réelles sur la carte
Trois terrains distants de quelques kilomètres, près de la forêt de Chaux, classés dans trois familles différentes.
Arc-et-Senans (Doubs), parcelle A 764, 542 m². Zone UB, « tissu mixte à dominante habitat ».
Ouvrir la parcelle →Arc-et-Senans (Doubs), parcelle ZK 119, 8 099 m². Zone Ap : agricole, nouveaux bâtiments interdits pour raison de paysage ou d’écologie.
Ouvrir la parcelle →Chissey-sur-Loue (Jura), parcelle AD 64, 32 ha. Zone N, « zone naturelle et forestière », règlement du PLUi en lien sur la fiche.
Ouvrir la parcelle →
Questions fréquentes
Peut-on construire une maison en zone A ?
En règle générale, non. L’article R151-23 du code de l’urbanisme n’autorise en zone A que les constructions nécessaires à l’exploitation agricole, et les extensions, annexes ou changements de destination de bâtiments existants dans les conditions des articles L151-11 à L151-13.
Un terrain en zone U est-il forcément constructible ?
Non. La zone U indique que le secteur est urbanisé ou desservi par les réseaux. Le règlement de la zone fixe ensuite les conditions, et d’autres règles peuvent s’appliquer, comme une servitude ou un plan de prévention des risques. Le certificat d’urbanisme opérationnel répond pour un projet précis.
Quelle différence entre une zone AU ouverte et une zone AU fermée ?
Selon l’article R151-20, si les voies et réseaux en bordure de la zone suffisent, on peut construire dans le cadre prévu par le PLU. S’ils ne suffisent pas, la zone ne s’ouvre qu’après une modification ou une révision du PLU.
Combien de temps est valable un certificat d’urbanisme ?
18 mois à partir de sa délivrance. Il peut être prolongé d’un an si les règles d’urbanisme, les servitudes et les taxes n’ont pas changé, sur demande envoyée à la mairie au moins deux mois avant la fin de validité.
Où consulter le PLU de ma commune ?
Sur le Géoportail de l’Urbanisme, qui publie les documents d’urbanisme numérisés, ou à la mairie. OpenParcels lit ces données et affiche la zone de chaque parcelle sur sa fiche.
Sources
- Code de l'urbanisme, article R151-18 (zones U), Légifrance
- Code de l'urbanisme, article R151-20 (zones AU), Légifrance
- Code de l'urbanisme, article R151-22 (zones A), Légifrance
- Code de l'urbanisme, article R151-23 (constructions en zone A), Légifrance
- Code de l'urbanisme, article R151-24 (zones N), Légifrance
- Code de l'urbanisme, article R151-25 (constructions en zone N), Légifrance
- Certificat d'urbanisme, Service-Public.gouv.fr (vérifié le 2 juillet 2025)
- Géoportail de l'Urbanisme